В столичном метро появилась реклама ипотечного кредитного потребительского кооператива "Содействие развитию взаимного кредитования", предлагающего сбережения по 28% годовых и жилищные кредиты по 6% годовых. Портал Банки.ру разбирался, как работают ипотечные кредитные потребительские кооперативы и могут ли они составить конкуренцию банкам.

"Шутки в сторону отложим..."

"Шутки в сторону отложим, сбережем и приумножим" - под таким слоганом размещена реклама на сайте ипотечного кредитного потребительского кооператива "Содействие развитию взаимного кредитования" (СРВК). В рекламе задействован известный российский эстрадный артист Николай Бандурин.

На сайте предлагается несколько программ сбережений в зависимости от суммы и срока размещения - от 3 до 36 месяцев. Как рассказали обозревателю порталу Банки.ру в частном разговоре по телефону, минимальная сумма, вносимая в кооператив, составляет 18 тыс. рублей. Доходность по сбережениям на сумму от 18 до 99,9 тыс. рублей на срок от 3 месяцев до года -- 24% годовых, максимальная доходность по сбережениям на сумму от 500 тыс. рублей и выше - 28%. Для пенсионеров предусмотрены специальные условия - плюс 0,5% к ставке.

Правда, первое, что настораживает пайщиков кредитных кооперативов - риски, связанные с гарантией возвратности сбережений. "Мы работаем по федеральному закону 190-ФЗ "О кредитной кооперации". Если кооператив банкротится, на него распространяется действие ч.5 ст.189 федерального закона о несостоятельности (банкротстве)", - объясняет менеджер СРВК. Согласно ч.5 ст.189 закона о банкротстве, в случае наступления банкротства в первую очередь подлежат удовлетворению требования членов кредитного кооператива (пайщиков) - физических лиц на основании заключенных с ними договоров передачи личных сбережений, в сумме, не превышающей 700 тысяч рублей в отношении каждого пайщика. Кроме того, рассказала менеджер кооператива, сбережения по желанию пайщика можно застраховать в страховой компании "Держава".

Откуда такие проценты?

Кредитные потребкооперативы предлагают не только займы, но и "альтернативу ипотеке" - приобретение жилья в рассрочку. Рассмотрим на примере СРВК как работает данный продукт (всего у кооператива представлено четыре вида накопительно-сберегательных вариантов приобретения квартир - Прим.ред.). Первоначальный взнос составляет 400 тыс. рублей. В качестве первоначального взноса пайщик может использовать материнский капитал. Ежемесячный взнос при накоплении - 38 тыс. рублей. При этом для получения права на покупку недвижимости необходимо накопить 48% от стоимости квартиры. Максимальный срок погашения займа - пять лет.

Пояснить, за счет чего кооператив может обеспечивать столь высокую доходность по сбережениям - до 28% годовых и столь низкие проценты по займам на приобретение жилья - 6% годовых, в организации оперативно не смогли. В пресс-службе Банка России сообщили, что регулятор не располагает какой-либо информацией об ипотечных КПК, предлагающих гражданам инвестировать под 28% годовых и брать кредиты по 6% годовых.

"Мы видим, что условия привлечения средств не совсем рыночные. А именно почти в два раза больше ставки по депозитам. Непонятно, за счет чего можно получить такую высокую доходность. Даже субсидированная государством льготная ставка по ипотеке достигает 12%, тогда как здесь предлагают рассрочку под 6% годовых. Но не понятно, почему люди, которым банк отказал в кредите, могут рассчитывать на то, что деньги дадут здесь, тем более по такой низкой ставке", - рассуждает начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова.

Эксперты считают, что прием сбережений под значительно более высокие ставки, чем выдача займов, безусловно должен насторожить потенциальных пайщиков, однако, возможно, финансовая модель организации строится в том числе за счет выдачи более дорогих кредитов. "Можно также предположить, что ипотечные займы составляют небольшую долю кредитов и за счет других займов организация покрывает расходы", - отмечают в Национальном партнерстве участников микрофинансового рынка (НАУМИР).

Директор СРО "Кооперативные финансы", куда входит СРВК, Александр Соломкин в свою очередь указывает, что в саморегулируемой организации состоят кредитные потребительские кооперативы. "Что касается ипотечных потребительских кредитных кооперативов, это отдельная ветвь потребительской кооперации, которая регулируется своим федеральным законом. Конечно, кооператив может иметь в своем наименовании слово "ипотечный", но предоставлением исключительно ипотечных займов при этом не заниматься",- считает Соломкин.

Как отличить подделку

В пресс-службе Банка России указывают на нюансы работы кооперативов. "Если речь идет о кредитном кооперативе, действующем в рамках ФЗ-190 и специализирующемся на предоставлении займов, обеспеченных ипотекой, тогда на него распространяются все требования обычного кредитного кооператива", - отмечают в ЦБ. По данным регулятора, доля таких кооперативов в общем количестве КПК незначительна. "Какой-либо информацией об ипотечных КПК, предлагающих гражданам инвестировать под 28% годовых и брать кредиты по 6% годовых, Банк России не располагает", - подчеркнули в пресс-службе Банка России. Что касается так называемых "потребительских ипотечных кооперативов, они создаются на основании Гражданского кодекса и не поднадзорны ЦБ, пояснили в пресс-службе регулятора.

"Если говорить о кредитных кооперативах, то в cравнении с МФО, этот сегмент проще регулируется", - отмечает вице-президент НАУМИР Елена Стратьева. В частности, говорит эксперт, кредитные потребительские кооперативы обязаны работать в рамках 190-ФЗ "О кредитной кооперации", а также состоять в саморегулируемой организации. Обязательное саморегулирование - это важный вопрос. Дело в том, что по закону те, кто не является членами СРО, не имеют права привлекать сбережения. Кроме того, СРО устанавливают для своих членов обязательные стандарты, например, ограничивающие чрезмерно высокие процентные ставки по сбережениям.

Другой нюанс - взносы, которые уплачивают все члены кооператива, после вступления в кооператив. "Как правило, все члены кооператива платят членские взносы. Кооператив - членская организация. Иногда кредитные кооперативы указывают в рекламе стоимость займа без учета членских взносов. Но членский взнос заемщика, если он зависит от суммы и срока займа, должен указываться в полной стоимости займа", - говорит Елена Стратьева.

Как отмечает Александр Соломкин, для контроля за соблюдением установленных правил и стандартов в саморегулируемой организации созданы контрольный и дисциплинарный комитеты, которые отслеживают деятельность членов и принимают меры дисциплинарного воздействия к тем организациям, которые не исполняют требования законодательства.

В случае, если у СРО не остается никаких методов воздействия, решение об исключении кооператива из членов саморегулируемой организации выносится на заседание Совета - постоянно действующего коллегиального органа. "Механизм исключения из членов СРО предполагает не только запрет для исключенного кооператива принимать новых членов и привлекать сбережения, но и вводит прямой надзор за данной организацией со стороны Банка России. Который вправе применять с данной организации и ее руководству другие меры воздействия, в том числе, административного характера", - поясняет Соломкин.

По его словам, подавляющее большинство кредитных потребительских кооперативов используют в политике привлечения денежных средств от своих членов достаточно консервативные принципы, основанные на особенностях корпоративного управления. В отличие от кредитных кооперативов, банк может более оперативно реагировать на изменение тех или иных тенденций на рынке. Согласно требованиям положений ст.30 Федерального закона "О кредитной кооперации" и норм Правил и стандартов саморегулируемой организации, менеджмент кредитных кооперативов более ограничен в своих действиях по оперативному изменению процентных ставок по привлекаемым ресурсам.

Что еще должно настораживать при выборе кооператива? "Информация о потребительском кооперативе - это не должно быть просто объявление с телефоном. Обязательные условия - ОГРН, ИНН, то есть все признаки юридического лица. Приличная организация должна иметь офис. Должны быть также сформированы органы управления - правление, ревизионная комиссия, комитет по займам. Если вы вступаете в кооператив, должны ознакомиться с информацией о его финансовом состоянии на текущий момент", - советует Елена Стратьева. Кооператив проводит ежегодные отчетные собрания с членами. Пайщики утверждают годовую отчетность, смету доходов и расходов. При этом членство должно быть не формальным, а реальным, подчеркивают специалисты.

Обязательным условием является раскрытие полной стоимости кредита (ПСК). Как говорит Соломкин, необходимо исполнение требований Федерального закона "О потребительском кредите (займе), положение которого в части ограничения максимально допустимой процентной ставки по предоставляемым потребительским займам, вступит в силу в ближайшее время. "В этом случае может создаться ситуация, когда у данных организаций цена пассивов может оказаться дороже, чем возможно допустимый доход по предоставляемым займам", - говорит Соломкин.

"При мониторинге деятельности наших членов в ряде случаев мы выявляем слишком агрессивную маркетинговую политику по привлечению денежных средств. В этой связи мы запрашиваем у кредитного кооператива дополнительные документы к финансовой отчетности для подтверждения того, что кооператив не превратился в "финансовую пирамиду", а способен в будущем исполнять обязательства перед своими пайщиками", - рассуждает Соломкин. По его словам, если руководство кредитного кооператива не идет навстречу - не предоставляет финансовую отчетность, не раскрывает полностью информацию о состоянии своих портфелей сбережений и займов, совет СРО принимает решение о прекращении членства данной организации в нашей саморегулируемой организации.

Таким образом, СРО самостоятельно пытаются ограничить стоимость пассивов и связанных с этим рисков. Что касается общей тенденции, связанной с недобросовестными участниками финансового рынка, в том числе с финансовыми пирамидами, по словам экспертов, предстоит большая работа именно с теми организациями, которые пытаются работать вне правового поля, обозначенного для деятельности кредитных кооперативов и микрофинансовых организаций. По мнению Соломкина, такие организации "с непонятным статусом" за счет дорогих рекламных бюджетов, часто финансируемых за счет вкладчиков, вводят в заблуждение потребителей и присваивают их денежные средства.

Есть ли будущее у ипотечных кооперативов?

Комментируя перспективы работы ИКПК, эксперты высказывают разные точки зрения. По мнению Ирины Миловой из Локо-Банка, вряд ли действие таких кооперативов получит большое распространение. "Мы считаем, что лучше всего пользоваться традиционными способами покупки недвижимости, а именно привлечением кредита в банке как наиболее надежного способа. Тем более что банк проверяет юридическую чистоту сделки. Подобные кооперативы часто пользуются доверчивостью людей, которые ищут способы недорого купить твое жилье. Ставка кредитования от 6% кажется подозрительной", - уверяет Милова.

Аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ" Антон Сороко напротив считает, что кредитные кооперативы выгодно отличаются от банков тем, что ищут индивидуальный подход к каждому клиенту. Он указывает, что таким образом дешевое фондирование могут привлекать мелкие и средние компании. Среди "минусов", по его мнению, то, что в КПК не предусмотрено страхование сбережений по образцу системы страхования вкладов со стороны государства в лице Агентства по страхованию вкладов. Это преимущество сохраняется за банковскими структурами. "Страховщики зачастую бывают аффилированы с КПК, что снижает эффективность процесса страхования практически до нуля", - считает Сороко.

Что касается сравнительно высоких ставок по депозитным продуктам, аналитик указывает на несколько важных моментов. Во-первых, 10% от вклада передается КПК как взнос и не подлежит расчету дохода. Также КПК починяются законодательству РФ: так что любой доход больше ключевой процентной ставки + 10 п.п, то есть, больше 18,25%, должен облагаться 30-процентным налогом. В итоге доходность такого рода вложений получается существенно ниже заявленных, да и их сохранность выглядит слабее, чем у банков, говорит Сороко. Он отмечает, что по ипотечному продукту там тоже есть свои нюансы - нередко существует скрытая комиссия. Она представляет собой членские взносы, которые влияют на конечную процентную ставку для потребителя в сторону увеличения. "В целом, полагаем, что КПК по-прежнему остаются интересным нишевым продуктом, который с повышением внимания за сегментом со стороны ЦБ РФ стал более прозрачным и безопасным" , - рассуждает Сороко.

Позиция ЦБ РФ подтверждает это мнение. Как пояснили в пресс-службе регулятора, ужесточение надзора и регулирования в отношении КПК не планируется. "Развитие регулирования и рынка в целом будет осуществляться в соответствии с дорожной картой, которая разрабатывается совместно с представителями рынка", - отметили в ЦБ.

Анна БРЫТКОВА, Banki.ru ... Читать дальше »